Venda de imóvel usado por consórcio é a maior da década em SP

Inadimplência atingiu em julho 4,99% dos contratos em vigor, percentual 6,62% superior aos 4,68% que estavam com aluguel atrasado em maio.

São Paulo / 15:54 - 17 de set de 2019

Siga o Monitor no twitter.com/sigaomonitor

Depois de nove anos registrando participação marginal no mercado de imóveis usados de São Paulo, poucas vezes passando de 1%, os consórcios imobiliários obtiveram uma marca história em julho, chegando a 9,18% do total de casas e apartamentos vendidos na capital.

O recorde de julho foi registrado em pesquisa feita com 288 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), que mensalmente consulta os preços efetivos de venda e locação residencial tanto na capital quanto no interior do Estado.

Embora tenha surpreendido, o percentual de vendas feitas por meio de cartas de crédito de consórcios imobiliários foi apenas a terceira modalidade de compra mais utilizada no mercado de imóveis usados em julho. Em primeiro lugar ficaram as vendas à vista, com 48,98% do total, seguidas pelas realizadas com financiamento bancário (37,76%). Os restantes 4,08% foram vendidos com pagamento parcelado bancado pelos próprios donos dos imóveis.

Em julho, segundo a pesquisa Creci-SP, as vendas de imóveis usados na capital cresceram 0,94% em relação a julho, com predominância dos apartamentos (78,57%) sobre as casas (21,43%).

"Esse nível de participação dos consórcios nas vendas de imóveis usados é um ponto fora da curva, como mostra o histórico de pesquisas do Creci, mas é uma novidade muito bem-vinda porque pode indicar uma busca de alternativa às modalidades tradicionais de compra, pelo menos para uma parte da população", destaca José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

Suas ressalvas se referem às próprias características dos consórcios, que têm prazo menor de pagamento, geralmente de no máximo 15 anos enquanto no Sistema Financeiro da Habitação chega a até 30, a indisponibilidade imediata do crédito para compra do imóvel, só obtido por sorteios ou lances, e ainda o encargo financeiro imposto ao consorciado enquanto não obtém a carta de crédito que lhe permite escolher a casa, apartamento ou terreno que desejar.

"São poucas as pessoas que conseguem pagar um aluguel simultaneamente com a mensalidade de um consórcio, e ainda fazer poupança para dar um lance que pode representar parcela representativa do valor do imóvel desejado", ressalva Viana Neto, sem deixar de registrar, porém, as vantagens aparentes dos consórcios. "Ao contrário dos financiamentos bancários, não há juros e as mensalidades, definidas pela soma de taxas de administração dos grupos e valor do bem, têm reajuste anual pela variação do custo da construção", lembra.

O presidente do Creci-SP destaca que esse perfil mais restrito e seletivo dos potenciais compradores de cotas de consórcio imobiliário surge com clareza em outro resultado expressivo da pesquisa de julho. Pela primeira vez este ano, as vendas em bairros agrupados na Zona A, como os Jardins, foram maiores do que nas outras quatro, que reúnem bairros com preços médios menores – 30,62% na Zona A; 29,59% na Zona C; 19,38% na Zona B; 11,23% na Zona E; e 9,18% na Zona D.

Viana Neto diz não ver motivações maiores que uma conjunção de interesses e oportunidades que explique esse desempenho extraordinário dos consórcios. Cita como causas possíveis a "eventual retirada de dinheiro de aplicações financeiras que perderam rentabilidade para formalização dos lances nos consórcios e a janela de oportunidade representada pelos preços dos imóveis em oferta no mercado".

Em julho, segundo a pesquisa Creci-SP, os preços do metro quadrado dos imóveis usados vendidos na capital caíram 16,69% em relação a junho. Nos últimos 12 meses, de agosto do ano passado até julho último, os preços acumulam queda de 8,02%.

 

Mais baratos, mais vendidos - Mesmo com as vendas em bairros da Zona A ultrapassando as realizadas na Zona C, de móveis com preços relativos menores, uma característica das pesquisas recentes manteve-se em julho: a opção preferencial dos compradores por casas e apartamentos mais baratos.

Imóveis usados com preço final de até R$ 400 mil representaram 53,06% do total vendido pelas 288 imobiliárias consultadas. Por faixa de preço de metro quadrado, 51,06% das unidades vendidas custaram aos compradores até R$ 7 mil o metro quadrado.

 

Os descontos médios concedidos pelos proprietários sobre os preços que eles inicialmente fixaram foram de 6,6% para os imóveis agrupados em bairros da Zona E; de 10,68% na Zona C; de 8,89% na Zona B; e de 8,5% na Zona A.

Segundo a pesquisa Creci-SP, 69% das casas e apartamentos vendidos em julho eram de padrão médio, 23% de padrão standard e 8% de padrão luxo. Imóveis de 1 dormitório foram os mais vendidos na Zona A (14,27% do total); de 3 dormitórios na Zona B (10,20%); de 2 dormitórios na Zona C (18,37%); e de 2 dormitórios nas Zonas D (5,1%) e E (7,14%).

As 288 imobiliárias pesquisadas alugaram em julho imóveis na capital, distribuídos entre apartamentos (52,93% do total) e casas (47,07%), um crescimento de 3,96% em comparação com junho. Os aluguéis novos aumentaram em média 5,37% em relação ao mês anterior.

Casas e apartamentos com aluguel médio de até R$ 1.400 foram os preferidos dos novos inquilinos (56,53%). Para alugá-los, os proprietários concederam descontos médios de 8,86% sobre os valores inicialmente pedidos para aqueles situados em bairros da Zona A; de 7,79% na Zona B; de 8,37% na Zona C; de 10,58% na Zona D; e de 8,71% na Zona E.

Entre as casas alugadas em julho, o aluguel que mais aumentou foi a de 2 dormitórios em bairros da Zona C, como Jabaquara e Mooca – o aluguel médio subiu 24,98%, de R$ 1.610,29 para R$ 2.012,50. O aluguel que mais baixou foi o de imóveis de 1 dormitório também na Zona C: caiu 11,61%, de R$ 898,83 para R$ 794,50.

No segmento de apartamentos, o aumento maior foi o de unidades de 3 dormitórios em bairros da Zona D, que passaram em média de R$ 1.740 em junho para R$ 2.384, alta de 37,01%. Na Zona A, a pesquisa Creci-SP registrou a maior queda, de 26,39%, para apartamentos também de 3 dormitórios - o aluguel médio baixou de R$ 3.933,33 em junho para R$ 2.895,24 em julho.

A pesquisa Creci-SP apurou que a maioria das novas locações (40,42%) de julho ficou concentrada em bairros da Zona C. O restante distribuiu-se entre as Zonas D (23,09%); Zona B (14,64%); Zona E (16,33%); e Zona A (5,52%).

 

Siga o Monitor no twitter.com/sigaomonitor