O lastro imobiliário no Brasil e nos Estados Unidos

Opinião do Analista / 12:04 - 13 de jul de 2006

Siga o Monitor no twitter.com/sigaomonitor

Graças ao aumento da produtividade, o trabalhador americano produz hoje 30% mais do que produzia há 10 anos. Isso impulsionou a economia dos Estados Unidos que, no período, cresceu bem mais que a economia européia e japonesa. Até o início de 2000 o resultado desse crescimento foi relativamente bem distribuído. No entanto, nos últimos anos, houve forte aumento da concentração dos ganhos de produtividade nos extratos mais ricos da população, uma vez que o lucro do capital teve desempenho superior ao dos salários. Dados da última edição da revista "The Economist", mostram que de 1995 a 2000 houve um crescimento anual real de 5% na renda da classe média americana. De 2000 até hoje, no entanto, o crescimento recuou para 1% ao ano. Embora a renda da classe média americana tenha reduzido seu ritmo de crescimento, o consumo das famílias continuou acelerado. Isso ocorreu, graças ao aumento do endividamento doméstico. O aumento do endividamento, por sua vez, foi resultante da grande valorização dos imóveis, que serviu de lastro para a expansão do crédito. O refinanciamento dos imóveis, com prazos mais alongados e juros menores permitiu aos proprietários acesso a recursos extraordinários, que foram direcionados ao consumo. A grande preocupação atual dos principais analistas econômicos, diz respeito à sustentabilidade do ritmo de endividamento da população americana. O contínuo aumento dos juros, além de pressionar o custo das dívidas, pode drenar os investimentos destinados ao mercado imobiliário para outros ativos financeiros, esvaziando a bolha imobiliária, e conseqüentemente enfraquecendo o lastro do consumo familiar. Sem aumento substancial na renda e com elevação do custo das dívidas, a parcela disponível para consumo tende a cair. Isso traria forte desaceleração do crescimento do PIB. A fim de evitar movimentos bruscos na economia, o FED (Banco Central americano) tenta, há vários meses, conduzir, de forma cirúrgica, a transição para juros mais elevados. Qualquer erro pode causar efeitos perigosos para a economia mundial. O aumento do preço do petróleo e a queda da liquidez internacional tornam o quadro ainda mais delicado. No Brasil, o movimento pode ser um pouco diferente. Apesar dos efeitos nocivos da possível desaceleração da economia americana, o controle interno da inflação, a queda da taxa de juros, o grande déficit habitacional e o baixo volume de crédito destinado à aquisição de moradia criam espaço para a expansão do mercado imobiliário. O desenvolvimento de novos mecanismos de poupança e empréstimo, como os fundos imobiliários, a abertura de capital das construtoras, a regulamentação de medidas microeconômicas que fortaleçam o sistema jurídico de garantia dos empréstimos darão ao brasileiro médio, maior acesso a crédito de longo prazo a um custo compatível com sua renda. A desoneração tributária dos materiais de construção também ajudará a reduzir o preço da casa própria. O crescimento da atividade imobiliária também contribuiria para aliviar as tensões sociais nos grandes centros urbanos. A construção civil atrai grande volume de mão de obra menos qualificada, justamente o extrato da população com alto nível de desemprego. A regulamentação da propriedade residencial e a melhoria das condições de moradia, segundo estudo publicado recentemente pelo IPEA (Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas do Ministério do Planejamento), têm forte impacto na redução da violência urbana. Para viabilizar a popularização do mercado imobiliário no Brasil, é necessário fazer com que as prestações da casa própria caibam no bolso dos compradores. Isso só será possível com financiamento de longo prazo com juros baixos, como acontece na maioria dos países desenvolvidos. Para que os bancos possam fornecer empréstimo de longo prazo a juros baixos é necessário encontrar quem esteja disposto a aplicar recursos nas mesmas condições. Com um setor público que paga juros básicos de 15,25% ao ano, sem nenhum risco, dificilmente alguém iria aplicar seu dinheiro a um juro menor do que esse. Somente se os juros básicos da economia recuarem para patamares civilizados é que surgirão fontes viáveis para o financiamento imobiliário. Com o controle da inflação e equilíbrio fiscal, os juros podem cair e então o Brasil pode entrar em uma nova era de consumo. A era da casa própria. Os efeitos positivos do desenvolvimento do mercado imobiliário ainda estão por vir. A sociedade deve aproveitar o debate eleitoral para conhecer os programas de governo dos candidatos e escolher aquele que apresente melhores propostas para o setor. Alcides Domingues Leite Júnior Engenheiro civil, é professor de Mercado Financeiro do curso de Administração de Empresas na Trevisan Escola de Negócios. alcides.leite@trevisan.edu.br

Siga o Monitor no twitter.com/sigaomonitor