Até que a morte nos separe: compra e venda de imóveis

Na desistência, os juros na devolução dos valores pagos serão devidos a partir do trânsito em julgado da sentença.

Seu Direito / 18:06 - 26 de ago de 2019

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Este artigo tem por objetivo esclarecer a desistência de compra de imóvel por comprador imóvel. Nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, anteriores à Lei 13.786/2018, em o promitente comprador pede a extinção do contrato e devolução dos juros de maneira diferente da multa prevista no contrato (cláusula penal convencionada), os juros de mora têm início a partir do trânsito em julgado da sentença, ou seja, quando não couber mais recursos na ação movida.

Em recente julgado do STJ a ministra Isabel Gallotti, cujo voto prevaleceu, ressaltou que é firme o entendimento da corte no sentido de que, na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência do comprador, em que pede judicialmente a restituição das parcelas pagas, de forma diversa da cláusula penal convencionada no contrato de compra e venda, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação dos réus, ou seja, do vendedor do imóvel.

A questão jurídica controvertida no caso é a fixação do momento em que se caracteriza a mora, o atraso do vendedor na devolução dos valores em razão da rescisão do contrato promovida pelo comprador. A ministra destacou que, em tais situações, não há culpa da incorporadora, uma vez que a iniciativa de rescisão parte do consumidor, do comprador. Isabel Gallotti lembrou os anos que precederam a edição do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a implantação do Plano Real, época em que o surto inflacionário impactou fortemente o crédito imobiliário, sendo comum a rescisão de contratos com perda total das prestações pagas.

Por outro lado, a relatora mencionou precedentes do STJ que reconheceram ao consumidor, comprador inadimplente, o direito de ajuizar ação para receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurada ao vendedor a retenção de parcela do montante, entendimento consolidado na Súmula 543:

Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

A ministra ressaltou que ainda hoje há controvérsia sobre o percentual a ser retido pelo vendedor nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, no caso de pedido de extinção do contrato pelo comprador. Ela entendeu que, diante da discordância do comprador com os termos do contrato vigente – cuja modificação foi pedida na ação – e não havendo previsão legal a respeito, não se pode reconhecer como preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que estava pactuado. Para a ministra, não se trata de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação.

Assim, concluiu Isabel Gallotti, os juros de mora relativos à restituição das parcelas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porque inexiste mora anterior do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador, com restituição de valores em desconformidade com o que foi pactuado. Em resumo: se o comprador de imóvel não honrar com o contrato e pedir a juros de mora sobre a devolução dos valores pagos, esses serão devidos a partir do trânsito em julgado da sentença, ou seja, quando não mais couber recurso da decisão, e não da citação do vendedor.

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